Particuliere beleggers opgelet: concept wetsvoorstel middenhuur bekend

boetes voor verhuurders en toch ingrijpen in sommige lopende huurcontracten

De plannen voor de middenhuur hangen al lange tijd als een zwaard van Damocles boven het hoofd van menig particuliere belegger. Sinds de publicatie van het Programma Betaalbaar Wonen is de vastgoedmarkt in rep en roer. Mondjesmaat werd meer bekend gemaakt en experts als DNB spraken zich duidelijk uit over de effecten van de plannen op de middenhuurmarkt. Maandenlang was onduidelijk wat de plannen precies betekenden voor particuliere beleggers. Aan die onzekerheid is nu (deels) een eind gekomen. Op 28 februari jl. is het concept wetsvoorstel over de regulering van de middenhuur gepubliceerd voor internet consultatie. En hoewel de grote lijnen vooraf al duidelijk waren, bevat het concept wetsvoorstel toch een aantal nieuwe aspecten. Spoiler: heel vrolijk worden particuliere beleggers daar niet van.

In deze bijdrage brengen Esther Dekker en Claudia van Meurs-Janssens je volledig op de hoogte. Wat worden de nieuwe regels en wat betekenen deze regels voor de praktijk van de particuliere vastgoedbelegger?

REGELS MIDDENHUUR

Het wetsvoorstel bestaat uit twee delen. Het eerste deel van het wetsvoorstel bevat de regels voor de middenhuur. Het tweede deel gaat over het dwingend maken van het puntenstelsel (WWS). Hoewel de plannen deels al bekend waren, worden alle aspecten hieronder voor de volledigheid behandeld.

De middenhuur

  • Een nieuw middensegment

Er wordt een nieuw middensegment gerealiseerd voor woningen vanaf de huidige liberalisatiegrens tot en met 186 punten. Dat betekent dus niet slechts dat de liberalisatiegrens wordt opgehoogd, maar naast het huidige sociale segment komt een volledig nieuw middensegment. Het totaalplaatje ziet er als volgt uit:

Laagsegment Huidige sociale stelsel, woningen met een aanvangshuurprijs tot de huidige liberalisatiegrens (148 punten, € 808,06)
Middensegment Woningen met een aanvangshuurprijs vanaf de huidige liberalisatiegrens tot en met 186 punten (€ 1.021,02)
Hoogsegment Woningen met een aanvangshuurprijs boven de maximale middenhuurgrens (vanaf 187 punten)

Het laagsegment en middensegment vormen samen het gereguleerde segment. Huurders in het middensegment hebben straks, net als de huurders in het laagsegment, een bredere toegang tot de Huurcommissie. De verschillen tussen het laag- en het middensegment hebben onder andere betrekking op de verhoging van de huurprijs en de prijsopslag bij nieuwbouw (hierover later meer).

  • Toch niet alleen voor nieuwe huurcontracten!

Hoewel al verschillende keren is aangekondigd dat de regels alleen voor nieuwe huurcontracten zouden gelden en er niet zou worden ingegrepen in lopende huurcontracten, gebeurt dit nu toch. Huurcontracten van woningen die op grond van de puntentelling eigenlijk in het sociale stelsel vallen maar nu worden verhuurd in de vrije sector, kunnen na een overgangstermijn van één jaar terugvallen in het laagsegment als de huurder de huurprijs laat corrigeren. Deze huurders kunnen de huurprijs dan bij uitzondering, ook als de eerste 6 maanden van de huurovereenkomst zijn verstreken, laten toetsen op basis van het aantal punten die de woning op dat moment heeft. Het gaat dus niet om de aanvangshuurprijs. Als de huurprijs vervolgens wordt bijgesteld, gebeurt dat niet met terugwerkende kracht.

Volgens de toelichting bij het wetsvoorstel hadden deze verhuurders moeten weten dat de huurprijs te hoog was en daar al rekening mee moeten houden. Verder kunnen deze verhuurders het jaar overgangsrecht volgens de toelichting gebruiken om 1) meer punten te verkrijgen door de woning te verduurzamen, 2) in overleg met de huurder te treden over beëindiging van de huurovereenkomst tegen betaling van een afkoopsom aan de huurder of 3) de woning in verhuurde staat te verkopen.

Door het ingrijpen in lopende huurcontracten wordt inbreuk gemaakt op het eigendomsrecht van particuliere vastgoedbeleggers. Deze handelswijze staat bovendien volledig haaks op de mededelingen die zijn gedaan over het respecteren van lopende huurcontracten. Toen er onrust ontstond op de vastgoedmarkt werd duidelijk gemaakt dat er geen gevolgen zouden zijn voor lopende huurcontracten, maar daar wordt nu op teruggekomen. De opties die de verhuurder tijdens het jaar overgangsrecht zou hebben, zijn natuurlijk volstrekt onhaalbaar en irreëel. Niet iedere woning kan door verduurzaming in een hoger segment terecht komen. Onderhandelingen met een huurder over een beëindiging van het huurcontract tegen een afkoopsom zijn zeer complex en slagen in de meeste gevallen niet. Om over het verkopen van een woning met een sociale huurder erin maar niet te beginnen.

  • Verhoging huurprijs

De huurprijzen kunnen als volgt worden verhoogd:

Segment Maximale jaarlijkse huurprijsstijging
Laagsegment CAO + 0 %
Middensegment CAO + 0,5%
Hoogsegment De laagste van CAO + 1% en CPI + 1% (dit geldt tot mei 2024)

 

  • Modernisering puntenstelsel

Hoewel werd gehoopt op een brede modernisering van het puntenstelsel, blijft de aanpassing beperkt tot de volgende onderdelen:

  1. de WOZ cap gaat gelden vanaf 187 punten, wat betekent dat voor woningen boven deze grens de WOZ-waarde voor maximaal 33% van het totaalaantal WWS-punten mag zorgen. Hiermee wordt voorkomen dat woningen alleen vanwege een hoge WOZ-waarde geliberaliseerd worden;
  2. energielabels worden zwaarder gewaardeerd: goede labels worden nog meer gewaardeerd dan nu het geval is en slechte labels (E, F en G) krijgen aftrekpunten;
  3. buitenruimtes worden beter gewaardeerd. Hierdoor komt er een verschil in de waardering van een buitenruimte van 4m2 en 20m2;
  4. er geldt een tijdelijke prijsopslag van 5% over een periode van 10 jaar voor nieuwbouwwoningen.

een woning kan niet enkel door deze prijsopslag in het hoge segment terecht komen;

  1. ook voor de al bestaande prijsopslag voor beschermd stads- en dorpsaanzicht gaat gelden dat woningen door enkel deze prijsopslag niet in het hoge segment terecht kunnen komen;
  2. regelingen die bestonden gericht op het bevorderen van nieuwbouw worden uitgefaseerd.
  • Toewijzing middenhuurwoningen aan middeninkomens

In de wet wordt geregeld dat gemeenten bij schaarste aan middenhuurwoningen een vergunningsplicht voor nieuwbouwwoningen in de huisvestingsverordening kunnen opnemen, waarbij woningzoekenden tot en met een bepaalde inkomensgrens voorrang kunnen krijgen. Hierdoor worden particuliere beleggers dus ook aanzienlijk beperkt in de keuze van hun huurders.

Dwingend puntenstelsel (WWS)

Op dit moment is het WWS afdwingbaar. Er gelden wel regels voor de hoogte van de maximale redelijke huurprijs, maar als de huurprijs te hoog is ligt het initiatief om daar iets aan te doen bij de huurder. De huurder moet naar de Huurcommissie of de kantonrechter stappen.

Het WWS wordt dwingend. Dat betekent dat verhuurders van woningen tot en met 186 punten zich aan de maximale redelijke huurprijs volgens de puntentelling moeten houden. Als een gemeente merkt dat een verhuurder een te hoge huurprijs vraagt, kan de gemeente ingrijpen. De gemeente heeft daarvoor verschillende instrumenten zoals waarschuwen, bestuursdwang, een last onder dwangsom, bestuurlijke boetes en uiteindelijk zelfs een eventuele beheerovername.

De gemeente dient proportioneel te handhaven en zal niet bij een eerste overtreding het beheer van een woning overnemen. Dan ligt een waarschuwing meer voor de hand. Toch gaat het instrumentarium van de gemeente heel ver. De inbeheername is bijvoorbeeld een zeer verstrekkend instrument dat diep ingrijpt in de positie van de verhuurder die als gevolg van de inbeheername de feitelijke zeggenschap over het pand verliest (!). Dit zonder waarborgen zoals rechterlijke toetsing vooraf en een rechtelijke controle op het plan van aanpak.

Het wetsvoorstel legt ook een nieuwe plicht bij de verhuurder. De verhuurder is namelijk verplicht om de puntentelling van een huurwoning en de daarbij horende maximale huurprijs als bijlage aan het huurcontract te voegen.

En nu?

Het wetsvoorstel staat tot en met 28 maart 2023 open voor internetconsultatie. Daarna wordt het wetsvoorstel voorgelegd aan de Raad van State. Het (niet bindende) advies van de Raad van State kan worden verwerkt in het wetsvoorstel en de toelichting op de wet. Daarna wordt het wetsvoorstel behandeld in de Tweede Kamer. Als de Tweede Kamer het wetsvoorstel heeft aangenomen, moet de Eerste Kamer nog stemmen.

 

PRAKTIJK

Nu anticiperen op de toekomst

Hoewel we op dit moment niet weten in welke vorm de wet er gaat komen, is inmiddels wel duidelijk dat er een en ander gaat veranderen. Belangrijk dus om als particuliere belegger te blijven anticiperen. Welke opties heeft u nu?

Muteert uw woning in 2023?

Veel particuliere beleggers hebben hun vastgoed verhuurd op basis van tijdelijke huurcontracten. Is dit voor u het geval en muteert uw woning dit jaar nog? Dan is dat een mooi moment om een nieuwe strategie te bepalen. In 2023 geldt tot en met juni 2023 een liberalisatiegrens op 149 punten. Is uw woning nu nog in de vrije sector? Dan kunt u overwegen een huurder te zoeken die een langere huurperiode aan wil gaan. Denk bijvoorbeeld aan een periode van 3 jaar waarbij uw huurder de huurovereenkomst tussentijds niet op kan zeggen. Zijn de 3 jaar verstreken dan heeft de huurder vanaf dat moment 1 maand opzegtermijn. Op deze manier bent u in ieder geval 3 jaar verzekerd van een huurcontract gebaseerd op de huidige wetgeving.

Haalt uw woning de 149 punten op dit moment niet? Dan kunt u met een zogenaamde ‘quickscan’ op een eenvoudige manier laten toetsen of uw woning potentieel in de vrije sector kan komen. Vaak kan door verduurzaming een hoger energie label gehaald worden. Vaak gaat dit al naar een A label, dit gecombineerd met de gestegen WOZ waarde maakt dat best wat woningen nu de grens van 149 punten passeren. Het laten onderzoeken hiervan is dus zeker de moeite waard!

Is een vrije sector woning de heilige graal?

Is het behalen van 149 punten niet mogelijk, dan is het altijd goed om te onderzoeken wat het maximaal te behalen puntenaantal is in 2023 en in 2024. Inmiddels hebben wij meerdere woningen berekend en de huurprijzen die hieruit komen vallen ons mee. Veel beleggers hebben hun vastgoed aangekocht tussen 2015 en 2019. De prijzen waren toen nog erg gunstig. Het kan dus zo maar zijn dat, hoewel u nu minder huur kunt vragen, u nog steeds een mooi rendement uit uw vastgoed kunt behalen.

Geen paniek

Afgelopen week was er veel paniek bij vastgoedbeleggers. Dit is logisch, omdat de spelregels tijdens het spelen van het spel veranderd worden. Wij willen juist benadrukken dat er altijd nog andere kansen en mogelijkheden zijn om in vastgoed te investeren. Elke situatie van elke belegger is uniek. Wat voor de een goed kan werken, kan voor de ander juist desastreus zijn. Zorg dus dat u zich goed laat voorlichten door professionals met kennis van de markt en wet- en regelgeving.