Deze week kwam dan eindelijk de kogel door de kerk. De Wet (on)betaalbare middenhuur werd aangenomen door de Eerste Kamer. Officieel heet deze wet de Wet Betaalbare Middenhuur, maar in de volksmond krijgt hij de naam Wet Onbetaalbare Middenhuur.

Waarom? Omdat door deze wet zowel het investeren in huurwoningen als het huren van huurwoningen onbetaalbaar wordt gemaakt. Huh? Ja, u leest het goed. De overheid neemt een wet aan om huurwoningen betaalbaar te maken, terwijl dit juist het omgekeerde effect heeft. In dit artikel geef ik een korte uitleg over hoe we tot dit punt zijn beland. Maar nog belangrijker, hoe nu verder?

De vastgoedcrisis van 2008

We gaan even terug naar 2008. Toen was het ook crisis. Hypotheken konden niet meer betaald worden, bouwprojecten stopten en veel ontwikkelaars en aannemers gingen failliet. Om de economie een impuls te geven, werden rentes verlaagd. Dit had tot gevolg dat sparen niet meer interessant bleek. Mensen gingen logischerwijs alternatieven zoeken om hun vermogen te laten groeien.

Vastgoed als groeimarkt

Vanaf 2013 zien we vastgoed als groeimarkt. Veel spaarders zien kansen in een lage rente, stijgende huurprijzen, lage koopprijzen en een enorme vraag naar huurwoningen. Veel beleggers maken gebruik van het zogenaamde hefboomeffect en zien de gouden bergen tot in de hemel groeien.

Het hoogtepunt

Vanaf 2018 zien we de markt van vastgoedbeleggingen naar een hoogtepunt groeien. Vastgoed wordt ontdekt als een snelle manier om (slapend) rijk te worden. Cursussen schieten als paddenstoelen uit de grond en wie geen eigen pandje heeft, telt niet meer mee. De strategie die verkocht wordt in deze cursussen is vooral: zoveel mogelijk lenen tegen een lage rente, zo laag mogelijk kopen en zo hoog mogelijk verhuren.

Overheid grijpt in

Na corona zien we dat de overheid gaat ingrijpen. Eerst met maatregelen die beleggers moeten afschrikken, zoals het opkoopverbod en het verhogen van de overdrachtsbelasting. Al snel volgen ook nieuwe wetten zoals de Wet Goed Verhuurderschap en nu dus de Wet Betaalbare Middenhuur.

Waarom is buy to let niet meer rendabel?

Voor veel beleggers voelt het aannemen van de Wet Betaalbare Huur als de nekslag. Dit komt omdat beleggen in vastgoed alleen maar interessant is als alle variabelen kloppen. De drie belangrijkste zijn daarbij de kosten, de huurprijs en de rente.

Rond 2016/2019 zien we dat deze variabelen allemaal de goede kant op wijzen. De rentestanden zijn laag, koopprijzen zijn laag en de huren in de vrije sector zijn marktconform. Dit wil zeggen, hoog genoeg om alle kosten te kunnen dekken en een leuk bedrag opzij te kunnen zetten om bijvoorbeeld te sparen voor later. Voor veel ondernemers was dit een perfecte manier om toch een pensioen op te bouwen, omdat de overheid dit niet voor ze doet.

Anno 2024 zien we dat de variabelen veranderd zijn. De koopprijzen en rentes zijn gestegen. Dit zijn twee belangrijke kostenposten voor een vastgoedbelegger. Tegelijkertijd zien we dat de huurprijzen in de vrije sector in basis nog steeds marktconform zijn. Er is immers sprake van marktwerking. Een tekort aan huurwoningen drijft de huurprijzen immers op.

Met de Wet Betaalbare Huur heeft de overheid besloten om zelf te gaan draaien aan de variabele huur. In plaats van mee te gaan in de marktwerking, wordt deze nu de andere kant opgedraaid. Je hoeft geen econoom te zijn om te begrijpen dat een belegger geen verdienmodel meer heeft als de kosten hoog zijn en de huur niet marktconform.

Waarom dan Wet Onbetaalbare Huur?

Voor de huurder lijkt deze ontwikkeling positief, maar schijn bedriegt. In de praktijk zien wij al ruim vier jaar een ongelooflijke groei van de vraag naar huurwoningen. Honderden reacties op een huurwoning zijn niemand meer vreemd.

Het verhuren van woonruimte is alleen maar interessant als de huurprijs marktconform is. Alle woningen die onder de vernieuwde liberalisatiegrens vallen, zijn dat niet. Deze huurprijzen zijn door de overheid vastgesteld en hierbij wordt geen rekening gehouden met de kosten van beleggers. Deze woningen zullen dus verkocht gaan worden. Het afgelopen jaar hebben we dit al zien gebeuren en deze trend zal de aankomende tijd nog verder toenemen.

Huurders met een middeninkomen hebben dus straks alleen nog maar de keuze om zich in te schrijven op een jarenlange wachtlijst voor een sociale huurwoning. De lucky few die in aanmerking komen voor een huurwoning in de vrije sector, zullen daar de hoofdprijs moeten betalen omdat een belegger groter en duurder moet aankopen om een woning boven de 187 huurpunten te vinden. En hoe hoger de inkoopkosten, hoe hoger de prijs voor het eindproduct; ook daar hoef je geen econoom voor te zijn…

Toch stressvrij investeren?

Niet gek dus dat beleggers massaal hun heil zoeken in alternatieven. Bij Fortus zijn we begin 2023 begonnen met het bekijken van alternatieven. Beleggers een rendabele maar veilige investering bieden, is waar we iedere dag ons bed voor uit komen.

Ik ben dan ook blij om te kunnen zeggen dat dit gelukt is. Met het Fortus Bridge Fonds I geven we kortlopende leningen uit aan projectontwikkelaars die woningen toevoegen aan de koopmarkt. Een markt waar nog veel kansen te benutten zijn!

Omdat vastgoed altijd een onderliggend product is, kunnen we op elk project een eerste hypothecaire inschrijving vestigen. Hierdoor zijn wij in staat om hoge rendementen te bieden tegen solide zekerheden.

Onze rendementen starten bij 7% en kunnen oplopen tot 8,5% met een looptijd van 3 jaar. Hiermee bieden wij zekerheid, flexibiliteit, stabiliteit en een mooi rendement. Allemaal zaken die in de buy-to-let-markt op dit moment niet meer mogelijk zijn. Ook stressvrij beleggen in vastgoed? Neem een kijkje op onze website www.fortus.nl of neem contact met ons op via info@fortus.nl of bel 085-7605226.